Det förrädiska affärsupplägget är följande

Bostadsföreningar och deras medlemmar blir grundlurade av bostadsutvecklare, intygsgivare, mäklare och banker!

Fas 1. En ekonomisk plan, som intygas av en ”köpt” person att den är ”korrekt och vederhäftig”, tas fram med avskrivningstider på 100 – 120 år. Avskrivningarna, som blir alldeles för låga, ligger till grund för beräkning av den kommande föreningens medlemsavgifter. De i prospekten, med mäklarna involverade, vid försäljningen av bostadsrätterna redovisade avgifterna är för låga och därmed övervärderas bostadsrätternas värde. Köparna, som blir de första medlemmarna, betalar för mycket för bostadsrätterna. Det visar sig dock inte förrän senare dvs i fas 2. Medlemmarna betalar sina insatser som är en del i finansieringen av hela projektet. Resterande blir föreningens lån. Nu har bostadsutvecklaren/exploatören och byggaren samt intygsgivaren fått sina pengar. Med rejäl vinst får vi förmoda. Banken och mäklarna är också involverade och fortsätter med projektet.

Fas 2. Banken har visserligen stått för byggnadskreditivet och tjänat pengar på det men det skall nu lösas och ersättas med lån. I en förening med en sund ekonomi som bygger på sunda förutsättningar dvs avskrivningar som motsvarar livslängden på olika objekt i föreningen kan föreningen teckna hela eller en större del av lånet. Men i dessa redan högt belånade föreningar accepterar inte banken att föreningen står för mer än en mindre andel, 25(?) %, och kräver att medlemmarna skall stå för resten av lånen vilket också mäklarna förmedlar via prospektet vid försäljningen av bostadsrätterna . Dessutom kräver banken att sparandet måste öka! Och sparandet är förvisso för litet eftersom avgifterna är för låga då de sattes med en alltför lång avskrivningstid som grund! Banken, som vet (?) att affärsupplägget är korrupt och att föreningens kreditvärdighet är usel, kräver att medlemmarna, som bedöms ha högre kreditvärdighet, måste stå för 75(?) % av lånen.

De medlemmar som vägrar, eller inte har råd, eller nekas lån, måste sälja sina bostadsrätter vad jag kan förstå. Till ett lägre pris än vad de köpt dem för får vi förmoda eftersom det förrädiska affärsupplägget nu är avslöjat! Men hur många föreningar och deras medlemmar förstår att de är lurade? Föreningens lån omsätts uppskattningsvis vart 5:e år vilket ytterligare försvårar för medlemmarna att genomskåda upplägget. I fas 2 får banken och mäklarna betalt och lämnar projektet. Kvar blir föreningen och dess medlemmar som får stå för ”kalaset”.

I ”pressen” och i debatten sprids uppfattningen att bostadsrättsföreningar spar för lite och att föreningarna skall öka sitt sparande till 200-250 kr/m2 per år. Det är viktigt att förstå att detta endast gäller för föreningar vars avgifter baseras på alltför långa avskrivningstider i prospekten då föreningen bildas. De bedrägligt låga medlemsavgifterna lurar köparna dvs. medlemmarna att betala för mycket för sina bostadsrätter. Bostadsrättsföreningen får överta en ekonomisk plan med avskrivningstider som vida överstiger livslängden för exempelvis fönster, elutrustning, värme- och ventilationssystem . Exploatörer/bostadsutvecklare får ”för mycket betalt”. Även banker, intygsgivare för den ekonomiska planen och mäklare m.fl. gynnas på köparnas dvs medlemmarnas bekostnad. De i prospekten redovisade årsavgifterna är för låga och föreningens ekonomi är inte i balans. Köparna är ovetande och betalar för höga priser för sina bostadsrätter. Bankerna gläds åt att lånen i den ekonomiska planen löses från exploatören av föreningen och dess medlemmar. Säkerheten för lånen ökar och risken för kreditförluster minskar eftersom medlemmarnas kreditvärdighet är större än exploatörens.

Jag förutsätter att banken vet att projektets avskrivningstid är för lång och att de kalkylerade medlemsavgifterna är för låga. ”Biter medlemmarna i det sura äpplet” och sanerar föreningens ekonomi eller tar de en diskussion, med ”banken(?)”. De kanske anar att den ekonomiska kalkylen vid köptillfället var felaktig, vägrar betala ränta och amortering och som konsekvens hamnar de hos Kronofogden och kanske måste sälja sina bostadsrätter.

De flesta föreningar, får vi hoppas, har en sund ekonomi med avskrivningar på anskaffningsvärden och en resultaträkning i balans samt ett fungerande underhåll. De berörs inte alls av ovanstående problembeskrivning! Men eftersom föreningar och deras styrelser till stor del består av lekmän kan även dessa tro att de behöver ha ett ökat sparande. Ofta nämns 200-250 kr/m2. Förmodligen är det tänkt som ett sparvärde (summan av dagens avskrivning plus erforderligt överskott) för innevarande år baserat på anskaffningsvärdet. Med ett linjärt förhållande av återanskaffningsvärdets årliga utveckling är medelvärdet 100 -125 kr/m2*år. Om dessa väl fungerande föreningar anammar principen så kommer de att fondera och bygga upp orimliga reserver som de inte behöver. Speciellt om de är skuldfria och saknar lån. De blir vilseledda . De skall fortsätta som hittills dvs ha avskrivningstider som överensstämmer med livslängden på olika objekt och tillräckliga avgifter för att få en resultaträkning som är i balans.

Enligt information jag erhållit anger statistiska centralbyrån SCB att ett flerbostadshus kostar 30 000 kr/m2 att bygga (totala produktionskostnaden är betydligt högre) och att SABO anger att stommen utgör 30 % av byggkostnaden. Resterande 70 % antas ha en avskrivningstid på ca 45 år varav en del (ytskikt), enligt SABO ca 40%, är medlemmens ansvar att underhålla. Även om en stomme normalt inte behöver åtgärdas så skall den skrivas av. Enligt min uppfattning skall allt vara avskrivet och restvärdet noll kronor den dag huset ej längre är tjänligt som bostadshus och kanske rivs. Dessvärre kan problem med stommen innebära mycket stora kostnader. Ett vägt medelvärde av avskrivningstiden blir 0,3*120 + 0,7 *45 = 67,5 års avskrivningstid. Eller kanske tydligare (0,3*30 000*120 + 0,7*30 000*45)/30 000 = 67,5. Korrigering för det som medlemmen ansvarar för ger samma resultat.
Om den ekonomiska planen baseras på 100 - 120 års avskrivningstid så är naturligtvis sparandet via avskrivningar för litet. Enligt min uppfattning är även 67,5 års avskrivningstid för lång. Den ekonomiska livslängden understiger förmodligen den tekniska då mycket kan hända under så lång tid. Det finns många objekt i en byggnad som har mycket kortare livslängd och återinvesteringarna börjar långt innan byggnaden blir 67,5 år.

Men skall föreningen och dess medlemmar ”betala” för att de blivit lurade?

1. Mina synpunkter
För att en exploatör skall få bygga och bilda en bostadsrättsförening krävs en ekonomisk plan. Någon skall intyga att planen är ”korrekt”. Denne intygsgivare tycks inte ha något ansvar och kan, utan sanktioner, gå i exploatörens ledband. Den ekonomiska planen kan t o m visa ett negativt resultat och vara uppbyggd på 120 års avskrivningstid.
Hur kan något sådant ske och hur kan bankerna ge lån till detta? Redan innan spaden sätts i marken vet alla inblandade (exploatör/bostadsutvecklare, intygsgivare, banker m.fl) att hela upplägget är att föreningens medlemmar kommer att få betala ”dyrt” för sina bostadsrätter då föreningens kostnader är väsentligt högre än den information de får vid köptillfället . De kommer förutom att via sina insatser, som går till att lösa exploatörens lån och ge exploatören en stor vinst, också bli tvingade att sanera föreningens ekonomi alternativt gå i konkurs. Bankerna tjänar pengar på lån till såväl exploatör som medlemmar. I realiteten är det medlemmarna som betalar alla lån inkl exploatörens. Men bankerna har ett problem. Föreningens kreditvärdighet är usel då säkerheten framåt i tiden minst sagt är undermålig. Och har så varit i hela processen! Det kan inte vara någon överraskning för bankerna!

Scenario: Obehaglig överraskning för medlemmarna när de för att kunna återinvestera i t ex nya hissar får svaret av banken att föreningen inte kan låna en summa som täcker hissbytet.
Föreningen har gjort avskrivningar enligt den ekonomiska planen. Men avskrivningarna har varit för låga eller sparandet för litet. En mindre del kan föreningen låna av banken men inte hela beloppet. Belåningsgraden blir i så fall för hög enligt banken. Banken föreslår att medlemmarna tar lån och på så sätt finansierar större delen av hissbytet.
Vägrar medlemmarna att utföra ”räddningsaktionen” återstår att sälja bostadsrätterna och flytta.

Förklaringen till ovanstående är att avskrivningstiden för hela projektet är betydligt större än livslängden för de flesta i fastigheten ingående objekten (exempelvis fönster, hissar, elutrustning, värmesystem, stammar, ventilation m.m.) Sparandet via avskrivningar är helt enkelt för litet och hissarna är inte avskrivna då de byts ut. Jag bortser ifrån att de ”nya” hissarna förmodligen kostar mer än de ”gamla”. Medlemmarna blir sittande med ”Svarte Petter” och deras skuldsättning ökar ännu mer på grund av hissbytet. De initialt låga avgifterna, som presenteras vid köptillfället och baserats på 100 - 120 års avskrivningar, gör att bostadsrätterna värderas för högt. Medlemmarna betalar ett oskäligt marknadspris. Konsekvensen blir att föreningen och dess medlemmar måste höja avgifterna för att finansiera återinvesteringar eftersom de aktuella objekten inte är avskrivna då de är uttjänta och ersätts med nya.

2. Vad skall göras föra att förhindra att föreningen och dess medlemmar blir lurade?

  1. Den ekonomiska planen som ligger som underlag för föreningens bildande skall bygga på sunda ekonomiska villkor. Notera att medlemmarna i föreningen som ”övertar ”ansvaret för ekonomin inte har haft något inflytande över den ekonomiska planen. Däremot blir föreningen och dess medlemmar ändå ansvariga!!!
  2. Sunda ekonomiska villkor är avskrivningstider som överensstämmer med objektens livslängder och en resultaträkning som är i balans. Gärna ett litet årligt överskott för oförutsedda händelser och eventuell utjämning av avgifterna mellan åren.
  3. Föreningens ändamål är att erbjuda sina medlemmar en väl fungerande fastighet. Det innebär bl att underhållet skall vara tillräckligt och att återinvesteringar görs enligt en investeringsplan. Idag benämns investeringsplanen vanligen för underhållsplan vilket är klart vilseledande. Underhåll kan indelas i förebyggande och avhjälpande för att hålla objekten i gott skick tills de ersätts med nya vid återinvesteringen. Lämpligt är att med investeringsplanen som underlag göra uppskattningar av medlemsavgifternas utveckling över 20-årsperioder. Man har en plan för ett ännu längre tidsperspektiv som årligen uppdateras. Men kan man med någorlunda noggrannhet överblicka 20 år får man nog vara nöjd. Återinvesteringar görs med jämna mellanrum vilket ger en viss utjämning av avgifterna mellan åren. Vill man ha mer utjämning kan man på medlemsmöte diskutera ett årligt överskott via medlemsavgifterna. Det är inte något som en styrelse skall fatta beslut om. Medlemmar kan annars vid flytt kräva tillbaka pengar då avgifterna även avser framtida (åter)investeringar som de inte drar nytta av.
  4. Föreningen är ingen handelsvara vilket bostadsrätterna är. Föreningen har till uppgift att till lägsta möjliga kostnad tillhandahålla bostadsrätter till sina medlemmar. Föreningen skall enligt min mening drivas enligt självkostnads- och likabehandlingsprincipen. Självkostnadsprincipen innebär att medlemsavgifterna sätts med anskaffningsvärden som grund för avskrivningarna. Blanda inte in inflation, byggkostnaders utveckling osv! Likabehandlingsprincipen innebär bl a att de åtgärder som verkställs skall gagna alla medlemmar. Det vore bra om styrelsen i föreningarna, och dess medlemmar, vore införstådda med punkterna 2-4.
  5. Bostadsrätterna har ett marknadsvärde på en fungerande marknad. Föreningen och dess styrelse kan arbeta för att höja bostadsrätternas värde vilket kommer alla medlemmar till godo. Det kan t ex göras genom att öka föreningens externa intäkter om sådana finns.
  6. Blanda inte ihop föreningens ändamål och bostadsrätternas marknadsvärde! Tidigare gjorda försök med t ex avskrivning på återanskaffningsvärde vid likartad problembild har inte varit lyckosamma. I pressen nämns ofta ett sparande på minst 250 kr/m2*år som ett årligt sparande som motsvarar avskrivningen på återanskaffningsvärdet. Det innebär, som jag tolkar det, att om föreningen fonderar sparandet finansierar halva återinvesteringen via medlemsavgifterna om kostnadsutvecklingen är linjär. Resterande halva belopp kan finansieras med lån. ”Befintliga” medlemmar betalar till hälften något som ”kommande” medlemmar drar nytta av. Klart brott mot självkostnadsprincipen!
    Vill man ändå ha ett extra sparande via avskrivningar så kan det göras genom överavskrivningar efter beslut på medlemsmöte. Överskott i resultaträkningen fonderas och används t ex som en del i finansieringen av återinvesteringar. Försök inte hitta på nya begrepp eller principer för föreningarnas ekonomi! Avskrivning görs på historiska värden. Redovisning enligt K3 synliggör avskrivningar och är i det sammanhanget att föredra framför K2.
  7. Om inget görs planerar bankerna att i framtiden sänka belåningsgraden (max 25 % ?) för föreningen och kräva att resterande belopp (75 % ?) finansieras av medlemmarna. Allt på grund av att föreningarnas säkerhet är klart sämre än den säkerhet medlemmarna kan erbjuda med sina bostadsrätter. Positivt är att medlemmarna blir medvetna om att deras lånebehov ökar och att de därigenom medvetandegörs att så är fallet. Men om inte den ekonomiska planen uppfyller pkt 1 och 2 ovan så är det bara en kosmetisk åtgärd för att dölja det verkliga problemet och fortsätta ”göda” aktörerna i branschen på medlemmarnas bekostnad.
  8. Exploatörer/bostadsutvecklare, entreprenörer, intygare och mäklare m fl kan idag göra stora vinster på medlemmarnas bekostnad. Motargumentet att köparna/medlemmarna måste veta vad de köper och har sig själva att skylla är minst sagt ihåligt. Hur många kan läsa årsredovisningar och den ekonomiska planen (om den över huvud taget visas)?
    Hur många mäklare förstår och upplyser om de verkliga förhållandena?
    Och var är de underliggande förutsättningarna när budgivningen pågår? Eller som en köpare uttryckte sig: Jag ”vann” budgivningen!
  9. Var är Finansinspektionen? Ingår det inte i Finansinspektionens arbete att bedöma säkerheterna för bankernas lån? Finns det ingen som står på köparens sida?
    Konsumentskydd?
    Eller blir det kanske som en kommunalpolitiker för många år sedan frågade vid en sammankomst: ”Ni upprepar ständigt att marknaden bestämmer men vem f-n är det?”
  10. Vad anser finansmarknads- och konsumentminister Per Bolund?
    Vad anser Morgan Johansson , som har en statlig utrednings förslag till sanering av branschen hos sig men som, på grund av lobbyister (?), inte verkställs?
    Se SOU 2017:31. Jag har inte gått igenom utredningen och reserverar mig därför för dess opartiskhet.
  11. 2020-12-04
    Bo Thunström, Uppsala
    070 24 66 923
    Civ. ing. Väg och Vatten KTH 71 med mångårig verksamhet inom
    produktion och distribution av fjärrvärme och el samt inom avfallsbranschen.

    Donera till Medborgarperspektiv som driver bloggen och Lästips. Vårt arbete och resurser går till att stödja Nya Media och yttrandefriheten.
    Klicka på något av beloppen i knappen och du kommer till en ny sida där du kan bekräfta din donation med ett klick eller öka på beloppet.

Publicerad av: 

Bo Thunström 2020-12-10